ISF - Plus-values immobilières

IMPÔT DE SOLIDARITE SUR LA FORTUNE

Cas n°1 - Je possède un bien immobilier en France ainsi qu’un compte bancaire et quelques placements financiers. Suis-je potentiellement redevable de l’impôt de solidarité sur la Fortune ?

Les personnes physiques domiciliées hors de France ne sont imposables à l’ISF qu’à raison de leurs biens situés en France.
En outre, leurs placements financiers sont expressément exonérés. Afin d’inciter les non-résidents à maintenir ou à accroître leurs placements financiers en France, l’article 885 L du CGI exonère en effet ces placements de l’ISF.

Les couples mariés et les personnes liées par un pacte civil de solidarité sont soumis à une imposition commune.

Précisions :

Constituent des biens situés en France :

  1. Les biens meubles corporels situés en France ;
  2. Les immeubles ou droits réels immobiliers détenus directement ou indirectement en France ;
  3. Les actions ou parts de sociétés ou personnes morales françaises ou étrangères dont l’actif est principalement (+ de 50%) constitué d’immeubles ou de droits immobiliers situés en France, à proportion de la valeur de ces biens par rapport à l’actif total de la société ;
  4. Les actions ou parts de sociétés ou personnes morales non cotées sur un marché, dont le siège est situé hors de France et dont l’actif est principalement constitué d’immeubles ou de droits immobiliers situés en France, à proportion de la valeur de ces biens par rapport à l’actif total de la société ;
  5. Les titres représentatifs d’une participation dans une entreprise française (au moins 10% du capital social) ;
  6. Les créances sur un débiteur établi en France et les titres émis par l’État français ou une personne morale ayant son siège en France, quelle que soit la composition de son actif.

Le seuil d’imposition est fixé à 1 300 000 €. Par suite, les patrimoines dont la valeur nette au 1er janvier 2016 est inférieure à cette somme ne sont pas soumis à l’ISF.

Cas n°2 - La valeur totale des biens que je possède en France est supérieure ou égale à 1 300 000 € au 01/01/2016. Quel tarif dois-je appliquer ?

Les taux de l’ISF (2016), applicables au 1er € de la valeur du patrimoine, sont les suivants :

Taux ISF applicables
Valeur nette taxable du patrimoine Taux
n’excédant pas 800.000 € 0%
comprise entre 800.000 € et 1.300.000 € 0,50%
comprise entre 1.300.000 € et 2.570.000 € 0,70%
comprise entre 2.570.000 € et 5.000.000 € 1,00%
comprise entre 5.000.000 € et 10.000.000 € 1,25%
supérieure à 10.000.000 € 1,50%

Précisions :

Les modalités déclaratives de l’ISF pour les contribuables ayant un patrimoine inférieur à 2,57 milllions d’€ et qui par ailleurs souscrivent une déclaration 2042, sont simplifiées. Les données de leur patrimoine seront portées sur la déclaration annexe 2042C.

Pour ces contribuables non-résidents, la date limite de dépôt des déclarations 2042 et 2042-C est fixée au 18 mai 2016 pour les déclarations sous forme papier et au 7 juin 2016 pour les déclarations effectuées par voie électronique.

Pour les autres contribuables non-résidents dont le patrimoine est supérieur à 2,57 millions d’€ ou qui n’ont pas d’obligation de déposer une 2042, une déclaration 2725 devra être souscrite au plus tard le 15 juin 2016 accompagnée du paiement au comptant de l’impôt, sans possibilité de paiement fractionné ou différé.

Toutes les déclarations citées, 2042, 2042-C et 2725, sont à adresser au :

Service des Impôts des Particuliers des Non-résidents
10, rue du Centre - 93 465 Noisy-le Grand Cedex - FRANCE

PLUS-VALUES IMMOBILIERES

Cas n°3 - J’ai l’intention de vendre un bien immobilier que je possède en France. Quelles seront mes obligations déclaratives et selon quelles modalités sera imposée l’éventuelle plus-value dégagée lors de la vente ?

1 - Je suis résident fiscal en France au sens de l’article 4B.1 du Code Général des Impôts (CGI).

Les personnes qui ont notamment leur foyer ou le lieu de leur séjour principal en France bénéficient de l’exonération des plus-values réalisées lors de la cession à titre onéreux des biens immobiliers bâtis ou non bâtis (ou des droits relatifs à ces biens) qui constituent la résidence principale du cédant au jour de la cession.

Pour tout autre bien immobilier, la plus-value est taxable dans les conditions décrites au paragraphe 3.

Elle est taxable à l’impôt sur le revenu au taux de 19% auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux au taux de 15,5%.

2 - Je suis non-résident en France.

En vertu de l’article 244bis du Code Général des Impôts, les plus-values réalisées par les non-résidents en France sont soumises à un prélèvement sur les ventes d’immeubles situés en France. Vous trouverez ici un lien vers la page du site impots.gouv.fr traitant de ce sujet.

Taux
Son taux d’imposition est de :

•19% quel que soit son lieu de résidence à condition que l’Etat de domiciliation fiscale ne soit pas inscrit dans la liste des Etats ou territoires non coopératifs ;

•75 % si le non-résident est domicilié ou établi dans un Etat ou territoire non-coopératif.

Par ailleurs, depuis le 17 août 2012, les plus-values immobilières réalisées par les non-résidents sont également soumises aux prélèvements sociaux (CSG, CRDS…) au taux de 15,5%.

Exonération
L’exonération prévue pour la résidence principale ne s’applique pas aux non-résidents fiscaux qui, par définition, n’ont pas leur résidence principale en France. L’exonération concernant la 1ère vente d’un logement qui ne constitue pas une résidence principale, n’est pas non plus applicable aux non-résidents.

Si vous êtes non-résident, vous pouvez cependant bénéficier d’une exonération particulière pour votre résidence située en France (article 150 U II 2° du code général des impôts) si les conditions suivantes sont remplies :

  • Lorsque la vente intervient dans les 5 années suivant celle du départ de France :
    • •Vous possédez la nationalité d’un Etat membre de l’ EEE ou d’un autre Etat si une convention fiscale le permet ;
    • •Vous devez justifier du domicile fiscal en France pendant au moins deux années consécutives antérieurement à la cession ;
  • Lorsque la vente intervient plus de 5 ans après le départ de France, une condition s’ajoute :
    • •Le bien cédé doit constituer votre habitation en France : vous devez en avoir eu la libre disposition depuis le 1er janvier de l’année précédant celle de la vente.

Si vous remplissez ces conditions, l’exonération est limitée à 150 000 € de la plus-value nette imposable réalisée et vous ne pouvez bénéficier de cette exonération que dans la limite d’une seule résidence par contribuable.

Ce plafond s’apprécie après prise en compte, le cas échéant, des abattements pour durée de détention (détaillée paragraphe 3).

L’exonération ne peut pas s’appliquer lorsque le bien est détenu au travers d’une personne morale comme par exemple une SCI.

N.B. : Cette exonération s’applique également aux fonctionnaires et agents de l’État en poste à l’étranger qui sont domiciliés fiscalement en France en vertu de l’article 4B.2 du Code Général des Impôts.

3 - Détermination de la plus-value

La détermination de la plus-value taxable est commune aux différentes situations exposées ci-dessus : résidents en France ou non-résidents.

  • Partie Prélèvement/Impôt sur le revenu :

Depuis le 1er septembre 2013, un changement de législation sur la taxation des plus-values immobilières a ramené de 30 à 22 ans la durée de détention au-delà de laquelle la plus-value sur la vente d’un immeuble en France est totalement exonérée.

Les abattements pour durée de détention sont de 6% par an après la 5ème année de détention et ce jusqu’à la 21ème année. L’abattement applicable la 22ème et dernière année de détention est de 4%.

Les taux applicables sur la plus-value nette ainsi obtenue après abattements sont ceux mentionnés aux paragraphes précédents.

  • Partie prélèvements sociaux :

En ce qui concerne les prélèvements sociaux, les abattements pour durée de détention ne sont pas les mêmes que pour l’impôt sur le revenu.

Après la cinquième année de détention, l’abattement applicable sur la plus-value réalisée est de 1,65% par an jusqu’à la 21ème année. Il est de 1,6% la 22ème année, puis de 9% pour chaque année au-delà de la 22ème année.

L’exonération totale des prélèvements sociaux n’est donc acquise qu’au-delà d’un délai de détention de 30 ans.

La plus-value nette obtenue après déduction de l’abattement pour durée de détention est taxée aux prélèvements sociaux au taux de 15,5%.

  • Taxe sur les plus-values immobilières élevées :*

Si la plus-value nette est supérieure à 50 000€ (elle s’apprécie séparément pour les indivisaires au regard de la quote-part de plus-value revenant à chacun des cédants), une taxe supplémentaire (de 2 à 6% de la plus-value) est susceptible de s’appliquer également.

4 - Paiement et obligations déclaratives

Le prélèvement est acquitté par le notaire au moment de l’accomplissement de la formalité de l’enregistrement et dépôt de la déclaration spéciale n° 2048-IMM, commune aux résidents en France et non-résidents.

Si vous percevez d’autres revenus en France soumis à l’impôt sur le revenu dans le cadre de la déclaration 2042, le montant de la plus-value nette imposable doit être reporté sur l’imprimé 2042 C case 3VZ afin d’être pris en compte dans le calcul du revenu fiscal de référence.

Depuis le 1er janvier 2015, les non-résidents n’ont plus l’obligation de recourir à un représentant accrédité lors de la vente d’immeubles détenus en France.

publié le 24/05/2016

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